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投资商铺的4个坑都在这

2021-11-23 10:40:40

 一、小县城的商铺:不一定保值增值


有人想北京、上海的商铺不便宜,老家县城的商铺应该是挺好的吧,其实不一定。小县城商铺面临的两个风险。


1、小县城的人口不断减少。


根据城市化的发展规律,我国城市化人口迁移方向是农村人口、三四五线城市的人口,逐渐向一线二线城市迁移。


三四五线城市的人口是越来越少的,小县城的人口越来越少,商铺的收益,需要有稳定的人流买东西,从而产生经营收入的。如果县城都没有人的话,商铺的价格自然就降下来了。


2、小县城的规划变更。


小县城原来可能有两条街,在这条街上的商铺收益Z稳定的。但现在是小县城,如果有新区,或者万达广场,原来老街商铺的收入就不能保证了。


比如说长途汽车站搬了1公里,老街店铺的人流可能瞬间就没了。你重金砸下的店铺,马上就不值钱了。


小县城商铺存在的问题,就是价值不恒定,不保值增值。


二、大城市的商铺:涨幅低、交易税极高


1、商铺涨幅比住宅低。


同样是买房产,在上海100万买的商铺,过了一些年商铺涨了10倍,涨到了1000万;住宅呢,可能就涨了20倍,就涨到2000万。从房产增值角度上说,商铺增值幅度比住宅低。



2、商铺交易税收极高。


如果出售这1000万的商铺,到手的价格可能是多少呢?850万?750万?


不对。到手只剩下是450万。


所有的售楼经理,都告诉你商铺升值无限,但没跟你说税收有多高。商业型物业,如商铺、厂房、写字楼、车位,都有土地增值税。土地增值税征收的上限,是盈利的60%,卖商铺,先交营业税,再交契税、土地税,几轮下来,1000万的房产要交550万的税收。


大城市的商铺是没人交易的,而且涨幅也不高。


商铺出租


三、新区商铺:空置,人流少


有人想我买不起大城市的商铺,买新区的商铺呢?比如浦东新区、通州新区商铺。


上海浦东新区的商铺,其实是空置率很高,就像个鬼城。


老城区的马路窄,2-4个车道,人们步行就可以到达,所以人们走在街上,进店铺买东西的概率很大,但是新城区是6-8个车道,而且往往是在荒郊野岭建的,小区周边都是绿化区,不能随便在路边停车。


宽车道,人行不方便,也不安全,走进街上的概率低,进店铺的人也就不多了。而且车不能随便停,开车进不去,更没人流了。商铺可能几年十几年都红火不起来。



美国洛杉矶、拉斯维加斯等城市的商铺也都没人,20%左右都是空置的。


没人流,没租户,商铺怎么可能赚钱,怎么可能升值。


四、电商冲击商铺


电商、互联网销售、网红活动,人们越来越多地在网上买东西。人们逛街的时间都去刷淘宝了,在马路边的生意越来越少了,商铺的时代可能都已经过去了。


五、售后包租商铺的“陷阱”



陷阱1、羊毛出在羊身上。


租金是开发商提价后的折扣。比如说,商铺价格是100万,租金每月1万,一年给你租金12万元,这个租金其实是开发商给你打了8.8折。你去调查一下,不包租的商铺价格,应该比你买的价格低很多。


其实那12万租金,开发商可能根本没打算要,他就是想卖88万。这个售后包租,就是开发商的营销手段,营造了你占到便宜的感受而已。


陷阱2、租金高收益不可持续


即使开发商售后包租不是陷阱,真的帮你出租了3-5年的商铺,之后商铺的租金收益也成问题。长期的租金靠市场,要知道商铺值不值的投资,很好观察。


先在街口站一上午,看有多少人进入到了店里,算一下人均消费金额,就能算出商店每1小时的毛利。你算算开发商给你的小时租金多少,就知道商铺的盈利,根本不能覆盖那么高的租金。这里面高额的租金,可能是开发商的补贴。


过了3-5年,包租到期,你的店铺租给谁?谁能给你那么高的租金?租不出去,想卖,又有高额的税收,根本不划算。而且有没有人买,还是个问题。


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